Investir dans le neuf au Luxembourg en 2026 : rendement, amortissement et simulations
Investir dans le neuf au Luxembourg en 2026 : rendement, amortissement et simulations Häerz et Calluna
Un investissement immobilier ne se juge pas sur un seul pourcentage.
Le rendement brut permet de comparer rapidement deux logements, mais il ne renseigne pas sur le coût du financement, les charges non récupérables, la vacance locative ou la fiscalité. À l’inverse, un mécanisme d’amortissement peut réduire le revenu locatif imposable sans augmenter le loyer encaissé ni améliorer directement la trésorerie mensuelle.
Les mesures annoncées par le Gouvernement luxembourgeois le 16 juillet 2026 introduisent un nouveau régime d’amortissement accéléré dit « trois fois 6 ». Le principe annoncé est le suivant :
- un amortissement de 6 % par an ;
- pendant six ans ;
- lorsque la base amortissable ne dépasse pas 600 000 € par immeuble.
Lorsque la base amortissable dépasse 600 000 €, le taux annoncé de 2 % s’appliquerait à l’ensemble de cette base, sans limitation de durée. Les acquisitions réalisées en 2026 pourraient, sur option du contribuable, relever du régime actuel ou du nouveau régime. À partir du 1er janvier 2027, le nouveau régime serait applicable aux nouvelles acquisitions.
Au 3 août 2026, ces dispositions restent liées à l’adoption et à l’entrée en vigueur des textes législatifs correspondants. Elles doivent donc être présentées comme des mesures annoncées et non comme des règles définitivement applicables à toute acquisition.
Comment ce mécanisme peut-il s’articuler avec le rendement d’un appartement neuf ? Les simulations Häerz et Calluna permettent de distinguer les différents indicateurs.
L’essentiel en 30 secondes
Häerz, à Rout Lëns, Esch-sur-Alzette
Le scénario étudie un studio de 30,01 m² avec loggia, au prix de 289 929,24 € TTC, TVA 17 %, et un loyer hypothétique de 1 150 € par mois hors charges.
Il affiche :
- un rendement brut indicatif de 4,76 % ;
- un rendement opérationnel indicatif de 3,83 % après les charges retenues ;
- un prix d’entrée inférieur à 300 000 € ;
- une base de construction théorique de 188 454,01 €, après application d’une quote-part terrain de 35 %.
Calluna, à Howald
Le scénario étudie un appartement d’une chambre de 45,81 m² avec loggia, cave et parking, au prix de 627 814,16 € TTC, TVA 17 %, et un loyer hypothétique de 1 900 € par mois hors charges, parking compris.
Il affiche :
- un rendement brut indicatif de 3,63 % ;
- un rendement opérationnel indicatif de 3,00 % après les charges retenues ;
- une localisation à Howald, à proximité de Luxembourg-ville, de la Cloche d’Or et des transports ;
- une base de construction théorique de 342 786,53 €, après application d’une quote-part terrain de 45,4 %.
Ces calculs sont des scénarios pédagogiques. Les loyers, charges, quotes-parts terrain, disponibilités et conditions de marché devront être actualisés et confirmés avant toute décision.
Pourquoi les simulations utilisent-elles une TVA à 17 % ?
Le taux super-réduit de TVA à 3 % est réservé, sous conditions, aux travaux éligibles portant sur un logement affecté à l’habitation principale.
Pour conserver intégralement cet avantage, le logement doit en principe rester affecté à l’habitation principale pendant une période de deux ans. Cette période commence le 1er janvier de l’année suivant celle de l’achèvement des travaux éligibles.
Un investissement locatif classique doit donc être étudié à partir du prix commercial à TVA 17 %. Les prix à TVA 3 % ne sont pas utilisés dans les simulations présentées dans cet article.
Rendement brut, rendement opérationnel et cash-flow : trois indicateurs distincts
Le rendement brut
Le rendement brut mesure le rapport entre le loyer annuel hors charges et le prix de vente retenu.
Rendement brut = loyer annuel hors charges ÷ prix de vente × 100
Il permet une comparaison rapide entre plusieurs biens, mais ne tient compte ni des charges, ni du financement, ni de la fiscalité.
Le rendement opérationnel après charges
Le rendement opérationnel déduit les charges annuelles supportées par le propriétaire avant financement et fiscalité.
Rendement opérationnel = [(loyers annuels – charges annuelles supportées par le propriétaire) ÷ prix de vente] × 100
Il peut notamment intégrer, de manière non exhaustive :
- une provision pour vacance locative ;
- les charges de copropriété non récupérables ;
- l’assurance propriétaire ;
- l’entretien et les petites réparations ;
- les frais de gestion.
Le cash-flow
Le cash-flow mesure la trésorerie restant chaque mois après le financement et les dépenses.
Cash-flow = loyers encaissés – mensualités du crédit – charges – fiscalité
Un bien peut présenter un rendement brut intéressant tout en demandant un effort d’épargne mensuel.
Le résultat locatif imposable
Le revenu locatif imposable correspond généralement aux loyers perçus, diminués des frais d’obtention fiscalement admis. Ceux-ci peuvent notamment comprendre les intérêts débiteurs, les frais d’entretien et de réparation, les frais de gestion et l’amortissement.
Ces indicateurs répondent à des questions différentes :
- le rendement mesure la performance locative du bien ;
- le cash-flow mesure la trésorerie ;
- l’amortissement intervient dans le calcul du revenu imposable.
Simulation 1 — Studio Häerz à Rout Lëns
Le bien étudié
| Caractéristique | Détail |
| Projet | Häerz |
| Localisation | Rout Lëns, Esch-sur-Alzette |
| Typologie | Studio |
| Surface | 30,01 m² |
| Annexe | Loggia |
| Prix TTC, TVA 17 % | 289 929,24 € |
| Livraison annoncée | 1er trimestre 2029 |
Hypothèse de loyer
La simulation retient un loyer mensuel hors charges de :
1 150 €
Le revenu locatif annuel théorique est donc :
1 150 € × 12 = 13 800 €
Cette hypothèse est établie à titre pédagogique à partir des caractéristiques du bien, de sa localisation et des éléments de marché disponibles au moment de la simulation. Elle ne constitue ni une estimation locative contractuelle ni une garantie de mise en location. Le niveau de loyer devra être actualisé à proximité de la livraison.
Quel est le rendement brut de Häerz ?
13 800 € ÷ 289 929,24 € × 100 = 4,76 %
| Indicateur | Montant |
| Prix de vente | 289 929,24 € |
| Loyer mensuel hypothétique | 1 150 € |
| Loyer annuel | 13 800 € |
| Rendement brut indicatif | 4,76 % |
Ce rendement est calculé sur le prix de vente. Il n’intègre pas les frais d’acte, la cuisine, le mobilier, le financement ou la vacance locative.
Quel rendement après charges ?
Pour rendre le calcul lisible, la simulation retient les hypothèses annuelles suivantes :
| Hypothèse de charge | Montant |
| Provision pour vacance locative, 5 % | 690 € |
| Charges non récupérables | 1 200 € |
| Assurance propriétaire | 300 € |
| Entretien et petites réparations | 500 € |
| Total | 2 690 € |
Le revenu opérationnel avant financement et fiscalité serait :
13 800 € – 2 690 € = 11 110 €
Le rendement opérationnel serait :
11 110 € ÷ 289 929,24 € × 100 = 3,83 %
| Lecture du rendement | Résultat |
| Rendement brut indicatif | 4,76 % |
| Rendement après charges hypothétiques | 3,83 % |
Ce second indicateur est plus prudent, mais il n’intègre toujours ni les mensualités du crédit ni l’impôt.
Quel loyer faut-il pour atteindre un rendement donné ?
| Rendement brut recherché | Loyer mensuel nécessaire |
| 4 % | 966 € |
| 4,5 % | 1 087 € |
| 4,76 % | 1 150 € |
| 5 % | 1 208 € |
Une différence de 100 € par mois représente 1 200 € de revenu annuel, soit environ 0,41 point de rendement brut sur ce prix.
Comment l’amortissement annoncé pourrait-il s’appliquer à Häerz ?
L’amortissement ne se calcule pas automatiquement sur le prix total du logement. La valeur du terrain doit être distinguée de la valeur de la construction.
Pour cette illustration, la simulation retient une quote-part terrain théorique de 35 %.
| Élément | Calcul | Montant |
| Prix TTC retenu | — | 289 929,24 € |
| Quote-part terrain théorique | 289 929,24 € × 35 % | 101 475,23 € |
| Base de construction théorique | 289 929,24 € × 65 % | 188 454,01 € |
Sous l’hypothèse du régime annoncé à 6 % :
188 454,01 € × 6 % = 11 307,24 € d’amortissement annuel
Sur six ans :
11 307,24 € × 6 = 67 843,44 € d’amortissement cumulé
Ce montant ne correspond pas à une économie d’impôt de 67 843,44 €. Il représente une déduction fiscale théorique cumulée. L’incidence réelle dépend notamment des revenus locatifs, des intérêts, des autres charges, de la situation fiscale du contribuable et des textes applicables.
Exemple indicatif de résultat locatif fiscal
| Élément | Montant indicatif |
| Loyers annuels | 13 800 € |
| Intérêts d’emprunt | –6 500 € |
| Autres frais déductibles | –2 000 € |
| Amortissement théorique | –11 307,24 € |
| Résultat locatif indicatif | –6 007,24 € |
Un résultat locatif négatif ne signifie pas que la trésorerie est négative du même montant. Une partie de ce résultat provient de l’amortissement, qui ne correspond pas à une sortie de trésorerie annuelle équivalente.
Selon Guichet.lu, lorsqu’un revenu net locatif est négatif, il peut en principe être compensé avec des revenus nets provenant d’autres catégories, par exemple les revenus professionnels. Cette possibilité dépend toutefois de la situation du contribuable et des règles applicables. Elle ne permet pas, à elle seule, de conclure à la rentabilité économique de l’investissement.
Simulation 2 — Appartement une chambre Calluna à Howald
Le bien étudié
| Caractéristique | Détail |
| Projet | Calluna |
| Localisation | Howald |
| Typologie | Appartement une chambre |
| Surface | 45,81 m² |
| Annexes | Loggia, cave et parking |
| Prix TTC, TVA 17 % | 627 814,16 € |
| Livraison annoncée | Septembre 2029 |
Aucun loyer contractuel ou garanti n’est retenu. Les calculs suivants sont des scénarios destinés à mesurer la sensibilité du rendement.
Quel rendement selon le loyer de Calluna ?
| Loyer mensuel hors charges | Loyer annuel | Rendement brut |
| 1 800 € | 21 600 € | 3,44 % |
| 1 900 € | 22 800 € | 3,63 % |
| 2 000 € | 24 000 € | 3,82 % |
| 2 100 € | 25 200 € | 4,01 % |
Pour atteindre 4 % de rendement brut, le loyer nécessaire serait d’environ 2 093 € par mois.
Ces niveaux devront être confrontés à une étude locative actualisée à proximité de la livraison.
Scénario central : 1 900 € par mois
1 900 € × 12 = 22 800 € de loyer annuel
22 800 € ÷ 627 814,16 € × 100 = 3,63 % de rendement brut
Quel rendement après charges ?
| Hypothèse de charge | Montant |
| Provision pour vacance locative, 5 % | 1 140 € |
| Charges non récupérables | 1 800 € |
| Assurance propriétaire | 350 € |
| Entretien et réparations | 700 € |
| Total | 3 990 € |
Le revenu opérationnel avant financement et fiscalité serait :
22 800 € – 3 990 € = 18 810 €
Le rendement opérationnel serait :
18 810 € ÷ 627 814,16 € × 100 = 3,00 %
| Lecture du rendement | Résultat |
| Rendement brut indicatif | 3,63 % |
| Rendement après charges hypothétiques | 3,00 % |
Comment l’amortissement annoncé pourrait-il s’appliquer à Calluna ?
Pour cette illustration, la simulation retient une quote-part terrain théorique de 45,4 %.
La base de construction correspond donc à 54,6 % du prix retenu.
| Élément | Calcul | Montant |
| Prix TTC retenu | — | 627 814,16 € |
| Quote-part terrain théorique | 627 814,16 € × 45,4 % | 285 027,63 € |
| Base de construction théorique | 627 814,16 € × 54,6 % | 342 786,53 € |
Cette base théorique reste sous le seuil annoncé de 600 000 €.
Sous l’hypothèse du régime annoncé à 6 % :
342 786,53 € × 6 % = 20 567,19 € d’amortissement annuel
Sur six ans :
20 567,19 € × 6 = 123 403,15 € d’amortissement cumulé
Ce montant représente une déduction fiscale théorique cumulée, et non une économie d’impôt du même montant.
Exemple indicatif de résultat locatif fiscal
| Élément | Montant indicatif |
| Loyers annuels | 22 800 € |
| Intérêts d’emprunt | –15 000 € |
| Autres frais déductibles | –3 500 € |
| Amortissement théorique | –20 567,19 € |
| Résultat locatif indicatif | –16 267,19 € |
Ce calcul illustre l’effet théorique de l’amortissement sur le résultat locatif imposable. Il ne mesure ni le rendement réel, ni le cash-flow, ni l’économie d’impôt personnelle.
Attention à l’effet de seuil de 600 000 €
Le communiqué gouvernemental n’annonce pas un taux de 6 % sur les premiers 600 000 € puis un taux de 2 % sur le surplus.
Il indique que lorsque la base amortissable dépasse 600 000 €, le taux de 2 % s’applique à l’ensemble de cette base.
| Base amortissable | Taux annoncé | Amortissement annuel |
| 590 000 € | 6 % | 35 400 € |
| 610 000 € | 2 % | 12 200 € |
L’effet de seuil est donc important.
Pour Calluna comme pour Häerz, le prix de vente ne permet pas, à lui seul, de déterminer la base amortissable. La valeur du terrain doit être distinguée, et la répartition exacte devra être établie et validée professionnellement.
Häerz ou Calluna : comment comparer les deux stratégies ?
| Critère | Häerz | Calluna |
| Localisation | Rout Lëns, Esch-sur-Alzette | Howald |
| Typologie | Studio avec loggia | Une chambre avec loggia, cave et parking |
| Surface | 30,01 m² | 45,81 m² |
| Prix TTC, TVA 17 % | 289 929,24 € | 627 814,16 € |
| Loyer mensuel hypothétique | 1 150 € | 1 900 € |
| Rendement brut indicatif | 4,76 % | 3,63 % |
| Rendement après charges hypothétiques | 3,83 % | 3,00 % |
| Quote-part terrain théorique | 35 % | 45,4 % |
| Base de construction théorique | 188 454,01 € | 342 786,53 € |
| Amortissement annuel théorique à 6 % | 11 307,24 € | 20 567,19 € |
| Livraison annoncée | 1er trimestre 2029 | Septembre 2029 |
| Logique dominante | Prix d’entrée et rendement indicatif | Localisation et stratégie patrimoniale |
Häerz : une stratégie orientée vers le prix d’entrée et le rendement
Häerz peut correspondre à un investisseur qui privilégie :
- un prix d’entrée inférieur à 300 000 € ;
- une petite surface adaptée à un usage locatif ;
- un rendement brut indicatif proche de 4,8 % dans le scénario retenu ;
- un investissement au sein du quartier Rout Lëns à Esch-sur-Alzette ;
- une base de construction théorique nettement inférieure au seuil annoncé de 600 000 €.
CTA : Découvrir les appartements Häerz
Calluna : une stratégie patrimoniale à Howald
Calluna peut correspondre à un investisseur qui privilégie :
- un appartement compact d’une chambre, adapté à un usage locatif ;
- une localisation à Howald, à proximité de la Cloche d’Or, de Luxembourg-ville et des transports ;
- une loggia, une cave et un emplacement de parking ;
- un loyer hypothétique de 1 900 € avec parking dans le scénario retenu ;
- un rendement brut indicatif de 3,63 % ;
- une détention immobilière dans une logique patrimoniale à long terme ;
- une base de construction théorique située sous le seuil annoncé de 600 000 €, sous réserve de sa détermination et de la validation du régime applicable.
CTA : Découvrir les appartements Calluna
Le projet qui affiche le rendement brut le plus élevé n’est pas automatiquement celui qui correspond le mieux à la situation de l’investisseur.
Les informations à réunir pour analyser un investissement
Sur le bien
- le prix exact à TVA 17 % ;
- la surface et la typologie ;
- les annexes : parking, cave, loggia ou terrasse ;
- la date prévisionnelle de livraison ;
- la répartition entre terrain et construction ;
- les charges de copropriété prévisionnelles.
Sur la location
- un loyer hors charges réaliste ;
- la cible locative ;
- la vacance probable ;
- les frais de gestion ;
- les dépenses de mobilier ou de cuisine ;
- les charges récupérables et non récupérables.
Sur le financement
- l’apport ;
- le taux du crédit ;
- la durée ;
- la mensualité ;
- les intérêts annuels ;
- les frais hypothécaires ;
- les assurances liées au financement.
Sur la fiscalité
- la base amortissable validée ;
- le régime applicable à la date de l’acquisition ;
- les frais fiscalement déductibles ;
- le traitement d’un éventuel résultat locatif négatif ;
- la situation fiscale personnelle de l’investisseur.
Conclusion : comparer des hypothèses lisibles avant de décider
Dans le scénario retenu, le studio Häerz affiche un rendement brut indicatif de 4,76 % et un rendement opérationnel indicatif de 3,83 % avant financement et fiscalité.
L’appartement Calluna affiche un rendement brut indicatif de 3,63 % et un rendement opérationnel indicatif de 3,00 %, sur la base d’un loyer mensuel hypothétique de 1 900 € avec parking.
Häerz se distingue par son prix d’entrée inférieur à 300 000 € et son rendement indicatif. Calluna répond à une logique différente, fondée sur une localisation à Howald, une typologie d’une chambre, des annexes complètes et une stratégie patrimoniale de long terme.
Le régime d’amortissement « trois fois 6 » peut modifier le résultat locatif imposable lorsque la base amortissable reste sous le seuil annoncé de 600 000 €. Il ne doit toutefois jamais être analysé isolément : son application dépendra des textes définitifs, de la base amortissable validée et de la situation du contribuable.
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IKO Real Estate fournit des informations immobilières générales et des simulations indicatives. IKO ne délivre aucun conseil fiscal, juridique, financier ou patrimonial.
Les informations contenues dans cet article sont fournies exclusivement à titre général, informatif et pédagogique. Elles ne constituent ni une recommandation personnalisée, ni une offre, ni un engagement contractuel de la part d’IKO.
Les loyers, charges, quotes-parts terrain, bases amortissables et rendements sont des hypothèses pédagogiques. Ils ne constituent ni une garantie de location, ni une promesse de rendement, de performance ou de plus-value.
Les mesures fiscales mentionnées sont présentées sur la base des annonces et informations disponibles à la date de publication. Leur entrée en vigueur, leur champ d’application et leurs modalités définitives restent soumis à l’adoption et à la publication des textes législatifs et réglementaires applicables.
Les prix, disponibilités, loyers de marché et dates de livraison sont susceptibles d’évoluer.
FAQ — Investissement immobilier neuf au Luxembourg
Qu’est-ce que le régime d’amortissement « trois fois 6 » ?
Le régime annoncé prévoit un amortissement de 6 % par an pendant six ans lorsque la base amortissable ne dépasse pas 600 000 € par immeuble. Lorsque ce seuil est dépassé, un taux de 2 % s’appliquerait à l’ensemble de la base amortissable.
Le régime à 6 % est-il déjà applicable ?
Au 3 août 2026, le régime a été annoncé par le Gouvernement. Son entrée en vigueur et ses modalités définitives restent soumises à l’adoption et à la publication des textes applicables.
Le prix total de l’appartement est-il amortissable ?
Non. L’amortissement porte sur la base amortissable de la construction. La valeur du terrain doit notamment être distinguée.
L’amortissement augmente-t-il le rendement locatif ?
Non. Il ne modifie ni le prix d’achat ni le loyer encaissé. Il intervient dans le calcul du revenu locatif imposable.
Les rendements présentés pour Häerz et Calluna sont-ils garantis ?
Non. Ils reposent sur des hypothèses de prix, de loyers et de charges. Les conditions réellement constatées au moment de la mise en location peuvent être différentes.
IKO peut-il calculer l’incidence fiscale personnelle de l’investissement ?
Non. IKO peut fournir les caractéristiques du logement et expliquer les hypothèses immobilières utilisées. L’éligibilité au dispositif et son incidence fiscale personnelle doivent être validées auprès d’un professionnel compétent.